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短期促进楼市成交,长期影响不大

2019-10-25 10:49:11
  自9月以来,已有包括河南新乡(楼盘)、漯河,山西晋城(楼盘),湖北宜昌(楼盘),广西(楼盘)除南宁、柳州(楼盘)以外的其他城市等全国近30个城市纷纷全面取消人才落户限制。业内人士表示,此举短期内会促进当地楼市成交增长,减轻库存压力,对楼市带来的积极意义不可置否,但实际上部分城市在基建、交通、医疗、教育配套方面水平参差,并不具备吸引人才的实力,新规效果有待观察。此外,当前“房住不炒,因城施策”的调控主基调并没有发生根本改变。而新规吸引人才落户的目的主要还是为推进城市发展,虽然也需解决人才落户后的生活居住需求,担其作为人才新政策的影响远远要大于其对房地产行业的影响。
 
  多地放宽人才落户购房条件
 
  日前河南新乡发布《新乡市公安局关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,对比以往落户政策,此次户籍制度改革有较大变化。首先,实行“零门槛”准入政策。全面取消社保缴交年限、居住年限等各类条件限制,全面放开在所有城区、城镇的落户条件限制。即:凡在该市居住的公民以本人申请为主,不附加任何条件,按户口迁入落户地址分类登记。需迁入该市城区、城镇的人员,持本人书面申请、身份证、户口簿,向居住地所在派出所申请入户,与其共同生活的配偶、子女、父母可办理随同迁入。值得注意的是,此次规定租房也可落户。
 
  此外,部分城市也放开了人才购房的条件。近期,上海(楼盘)自由贸易试验区临港新片区规定,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人;非本市户籍的购房人需要缴纳个税或者社保年限从之前的5年缩短到3年。目前上海对非本市户籍人才实行的购房政策包括:非本市户籍在上海买房以家庭为单位,每个家庭仅限购买一套住房;该家庭在沪无房;购房人或购房人的配偶在上海最近63个月内累积缴满60个月社保或者最近63个月内累积缴满60个月个人所得税税单(即工资税单)。这就意味着限购缴税年限变为5年及以上。以上三条缺一不可。
 
  10月15日,天津(楼盘)市发改委网站发布消息称,为鼓励人才来津工作落户,天津市发改委起草了《关于天津市促进承接北京(楼盘)非首都功能项目发展的政策措施(试行)》,并公开征求意见。措施中包括教育、落户、医疗等7大措施,最为重磅的就是:在支持在津购房方面,对承接北京非首都功能疏解的项目,户籍迁入本市的职工,按照本市户籍居民政策购房;对户籍暂未迁入本市的职工,其家庭在天津无住房的,可在本市购买住房1套,不再提供在津社会保险或个人所得税证明,所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。换句话说,承接项目员工外地户籍也可以在津购房1套,但是所购房产需要3年后方可上市交易。
 
  中原地产研究中心统计数据显示,年内累计有超过150个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比增长超过40%。仅9月份,已有超过30个城市发布了各种人才引入政策。其中,南京(楼盘)六合和天津的人才引进与购房落户直接挂钩,引发关注。
 
  长期落实有关政策促城市发展
 
  业内人士分析认为,部分城市落户门槛降低以及放宽住房限购条件是针对一定群体采取的定向放宽,其核心目的是为了吸引人才发展,服务于人才居住需求。当然随着相关群体的购房需求被激活,对促进区域住房成交也大有裨益。
 
  克而瑞研究员杨科伟表示,从近期多城市逐渐放宽落户限制、调降人才购房条件来看,其背后的动因,长期而言与国家有关政策密切相关。2018年以来,发改委出台的户籍改革制度,奠定了“中小城市和建镇制要全面放开落户限制,大城市全面取消落户限制”的主基调。与此同时,京津冀协同发展、长三角一体化发展等城市群规划逐步推进落地,城市建设发展亟需注入高素质人才力量。正是在这种政策背景下,“抢人大战”愈演愈烈,上至一线城市,下至三四线多座城市均不同程度放宽限购和落户条件。
 
  此外,也有房企表示,放宽落户限制、调降购房门槛更多则是受当前市场的影响。今年5月部分城市房地产市场步入下行期,多个城市楼市出现降价促销以价换量,典型的如天津今年下半年楼市明显转淡。从克而瑞监测数据可以看到,今年5~9月,天津商品住宅成交量约610万平方米,同比回落7%,成交均价也呈下滑现象。南京六合住房限购政策松动,究其原因也是由于库存压力和去化周期高于去年同期,同时显着高于南京整体水平,区域市场暗藏下行风险。以放宽人才落户促进住房成交,不失为一剂良药。能吸引到更多的人才,对城市的发展也大有好处。
 
  中长期对楼市的影响或有限
 
  考量到包括上海临港(600848,股吧)区、南京六合、天津等有条件地调降人才购房条件以及其他城市楼市一下行就“引人”的新规的影响,业内人士表示,要分短期和中长期来看。
 
  克而瑞研究员杨科伟表示,从短期来看,无疑是对住房销售释放了一个积极信号,势必会释放限购下的刚性市场需求,有助于促进楼市成交降低库存风险,特别是进入四季度房企业绩冲刺期,楼市普遍面临降价促销,政策略有松绑将有助于提高市场成交活跃度。但从中长期来看,降低落户门槛、放松人才限购条件,对房地产市场的影响或许有限。当前三四线城市普遍没有住房限购,零门槛落户已不能视为政策利好,因此部分城市即便放开落户,更大程度上只是吸引“农转非”进城,“引人”的作用或许并不大。
 
  也有业内人士表示,近期如新乡、宜昌等城市纷纷实现“零门槛”落户,或是上海临港区、南京六合、天津等地有条件地调降人才购房条件,其动机虽不尽相同,但究其原因都是长期落实国家政策、推进城市发展的政策所致。虽然也有短期楼市行情走弱的因素影响,特别是今年下半年以来市场转淡多城楼市降价环境下,放开落户突破住房限购的“引人”新规,短期内会刺激成交增长减轻库存压力,对楼市带来的积极意义不可置否,但实际上一些城市在基建、交通、医疗、教育配套方面水平参差,并不具备吸引人才的强实力,新规的效果有待观察。长远来看,这种操作更多是对经济发展水平高、对人才极具吸引力的核心一二线大城市的效果更佳。但鉴于当前市场严调控仍不会发生根本改变,整体而言,通过降低落户门槛突破住房限购,对房地产市场的影响或许有限。
 
  而随着效仿的影响,中原地产研究院首席分析师张大伟认为,2019年人才引进的新特点表现为,尝到甜头的城市继续加码,分布城市基本多面开花,人才标准继续降低,很大程度已开始变成了“劳动力之争”。