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蓝皮书:预测2019住宅销售平均价格将会增7.6%

2019-05-24 10:55:31

原标题:蓝皮书:预测2019住宅销售平均价格将会增7.6%

由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2019年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会于5月23日上午9:30在中冶大厦9层第二会议室(北京朝阳区曙光西里28号)举行。

王业强:

2019年专业市场的发展展望。皮书当中对一些专业市场的发展也作了一定的分析。

第一,住宅市场。我们预测2019年住宅销售平均价格将会增长7.6%。商品房开发投资增速预计为13.8%,比上年提高0.4%。住宅销售面积预计比上年下降0.84%。同时在住宅销售方面来看,由于住宅销售的面积明显大于竣工面积,也就是可销售的面积将会进一步减少,也可能导致对房价上升产生更大压力,因此2019年需要在相应的城市增加或者是加快住宅供给。对于一些重点城市来看,房价的涨幅有可能会明显超过我们所预期的水平,应该重点防止这些重点城市价格刺激引发市场大幅波动。

第二,对于商业地产市场来看。我们预计2019年商业地产市场的不确定性增强、市场竞争加剧、商业创新加速、存量更新加速、资产证券化加速。从空置来看,预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上,商业整合并购的趋势加速。资产证券化和精细化运营将成为地产公司转型的主流。一些商业地产的品牌会加速向二三线甚至四五线城市的扩张,房地产市场存量资产的改造,城市更新将会出现更多亮点,共享办公继续扩张,长租公寓土地供应将会提速,扩张的速度整体放缓,资产证券化将会十分活跃,2019年有可能成为发展的一个重要时期。

第三,住房租赁市场。市场秩序混乱,安全质量把关不严,一些经营模式尚不成熟,行业标准欠缺,规模效应不显著,品牌特色不显著、不突出,部分住房租赁企业不能把好安全质量,给行业发展带来很大风险。行业政策落地难,住房租赁行业在实际操作中仍面临一些实际问题,比如“N+1”模式,房源标准不明确,行业仍缺乏长期稳定的融资模式。还有资金监管部到位,易引发行业危机。社会认可度不高,偶然事件易引起舆论质疑,比如万科的“万村计划”等等。

皮书报告对住房租赁市场2019年的发展趋势也有一个预测,在短期内住房租赁市场的规模将仍然会以每年至少2千亿元的速度快速增长,同时行业将会出台一些新的政策,比如《住房租赁条例》,加强对分散式住房租赁企业的监管,鼓励集体土地入市,公募REITs试点加速。整个行业将会逐步出现从重收储、轻出租,重规模轻产品向重产品、重运营的趋势转变,同时蓝领公寓有可能成为行业在2019年市场新的增长点。

第四,从土地市场来看。对2019年市场土地价格的预测是保持基本稳定,住房以及住宅用地的明显波动可能较小,制造业与服务业深度融合,将会助推工业、商服地价的平稳提升,在土地方面比照一些弹性出让的新的模式,适应新的行业业态的方式也会不断出现。

第五,从房地产市场投融资来看,预计2019年货币和信贷政策的环境收紧的可能性不大,房地产市场整体的融资监管总体来看还是趋严的态势,金融领域去杠杆的政策取向对房地产企业融资影响较大。2019年房企有可能会面临还债高峰的到来,预计2019年房地产销售量的减少,房企资金的压力也会有较大幅度的上升。

五、房地产开发企业发展评价。

我们今年做了一个对房地产开发企业沪深市场上市的100家企业,根据他们的财务指标、偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力几个方面做了简单的评价。我们分成三组,百亿以上的为一组,35到100亿为一组,35亿以下为一组,共三组进行分析。从基本来看,因为沪深上市规模千亿以上的只有3家,我们简单做了一个比较。在规模大的企业,基本上偿债的能力有所欠缺,其他方面相对比较好于规模小的企业,也进一步印证了房地产市场企业的规模效益是比较突出的。

我就简单汇报这些内容,但是由于时间有限,我只是对部分章节的内容作了简单汇报,还有很多包括国外经验的借鉴,还有韩国和澳大利亚的报告当中,我觉得有很多对于房地产市场都是非常有启示的,所以我们也希望借助媒体朋友的慧眼,挖掘我们这本《房地产蓝皮书》当中更多的亮点。谢谢大家!