链家老板一个电话, 就能干掉我爱我家的副总裁

原标题:链家老板一个电话, 就能干掉我爱我家的副总裁

今年媒体的流量血牛是房地产。

《碧桂园,给你一个5星期的家》带来的热潮还未褪去,房产服务龙头企业链家,又成了各家必追选题。

链家的同行——我爱我家的原副总裁胡景晖实名“举报”:链家董事长左晖施压,逼得我爱我家的董事长谢勇,开掉了为公司打拼18年的自己。

这出戏,看起来有点不合逻辑,对手的一个电话威胁,竟然让我爱我家开掉了一名核心高管。

说好的同行是冤家呢?

风暴中心的左晖回应也很快,上午胡景晖在朋友圈实名举报,中午左晖朋友圈回应,下午链家就把左晖的声明发给了媒体。

速度快,内容也很充分。不仅发布声明称自己并未参与友商的公司管理,还晒出谢勇与自己的通话记录,证明从未主动联系过对方。

但风暴不仅没有停息,而且还愈演愈烈。

在第二天的媒体沟通会上,胡景晖说:认识左晖二十多年,按他的人品,我相信他没有主动给谢勇打电话。

未说出口的话,不言而明。

那么问题来了:这场罗生门里到底谁在说谎?胡景晖被切割的真正原因到底是什么?是我爱我家的内斗?还是行业潜规则的倾轧?抑或真是链家左晖的权势滔天?

目前,业内对这三个说法,争议不休。

1

胡离职,其实是源于我爱我家的内斗?内斗的猜测,并不是空穴来风,而是源于我爱我家的大换血。

胡景晖虽然在我爱我家干了18年,但谢勇却是两年前依靠资本手腕,成为了我爱我家实际舵手。所以左晖说谢勇还是胡景晖2个月前介绍认识的。

根据上市公司简报,谢勇的履历基本都在金融行业,拥有近22年的证券、期货投资经历。

而他借昆明百货大楼(集团)股份有限公司,并购我爱我家,被金融行业称之为“蛇吞象”的经典案例。

浸淫金融行业多年的人,思考问题,总是跟“实业”起家的创业者不同。

面对我爱我家与昆百大A的对赌协议(交易方承诺:我爱我家2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累积分别不低于5亿元、11亿元以及18亿元。我爱我家2017年实际实现利润约5.07亿元,正好压线完成),他想到的解决方案之一就是:通过操盘长租公寓与金融产品相结合的方式,做大我爱我家。

为此,我爱我家与海尔金控在今年3月签订战略合作协议,开始逐步上马金融解决方案,寻求财务投资回报效应。

谢勇热衷也擅长筹谋金融产品,在“实体业”干了23年的胡景晖,却刚好站在他的对立面。在后者看来,由资本推动的发展,跟我爱我家的价值观相悖的。因此,他在公开场合两次强调:由资本推动的长租公寓一旦倒闭,爆仓后的后果会比P2P危机更严重,“租客可能会露宿街头”。

或许这个矛盾,不单只是存在于谢勇跟胡景晖之间。在谢勇入局后,我爱我家原先的创始人兼股东已经全部套现离开。现今高管人员共有11名,5名来自原我爱我家的高管,职务都是副总裁,剩下的包括均为昆百大A高管出身。

但胡景晖作为在在我家我家工作时间最长的高管,在业界影响力并不小,一直主管品牌的他,甚至一度是我爱我家的“发言人”,以敢说著称。

无论多资深,当他的言论,跟公司真正掌舵者价值观项背相悖,不能为其所用,当然就不留。

胡景晖辞职的原因很简单,就是被资本抛弃了。资本是嗜血的,在房地产存量时代,租赁是唯一对于中介还有巨大想象力的市场。”

在中原地产首席分析师张大伟分析到,他甚至认为,如果是过去的我爱我家,即便考虑行业和链家的感受,也不会有这么激烈的反应。

2

暴露房地产行业潜规则的人,留不得除了内斗的说法,胡景晖暴露行业潜规则,引起行业公愤,也是有迹可查。

在胡景晖公开指责自如、蛋壳找房拉高租金之前,已经陆续有人开始爆料最近租房价格上涨,是中介们搞的鬼。

北京天通苑的陈先生在网络上发帖称:自己本来打算以7500元出租三居室,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价提高到8500元,蛋壳急了,说要比自如高300元,几轮过后,蛋壳给到10800元,比陈先生的心理预期高出3300元。

相关数据指出,7月北京房租同比上涨21.89%,月租均价为4902元/套,房租收入比高达58.6%。不仅仅是北京,租金上涨的趋势已经在全国蔓延,最高的成都,涨幅是30.98%。

为什么长这么快?因为的确有潜规则。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭早就注意到了这一事实:

“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快,主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快,很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系。就像共享单车市场,竞争激烈的时候,几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

而此时,房地产行业出了个“小崔”——胡景晖,站出来烧了一把火:我们目前的长租公寓是严重跑偏了,以自如和蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓,以超出市场租金20%-40%的价格在拼命收房,这就严重导致了今年大家看到的北京房屋租赁租金暴涨的另外一个真实的原因。

在中国,从来都是闷声才能赚大钱,一旦被置于照妖镜下,那就离出事不远了,譬如被小崔搞得人人自危的娱乐圈。房地产行业也不例外。

胡景晖的一番言论,宛如在业内投下一枚炸弹。一面坐实了陈先生们的猜测,自如和蛋壳竞价的随意,让大众出离愤怒。一面将长租公寓甚至房产中介们,置于舆论的放大镜下。整个行业的奶酪,都被动了。“他们中间出了一个叛徒。”(兽爷语)

果然自如、蛋壳、相寓等租房机构,随后被约谈,明确其行为严守“三不得”、“三严查”。从自如到蛋壳到相寓,均陷入舆论或政策危机,创始人们纷纷呼吁市场理性看待长租公寓价格,勿听信个人观点时,住建委的领导,却打电话向胡景晖表示支持。(信源自胡景晖)

更尴尬的是,胡景晖的老本家,我爱我家今年的工作重点,也放在了长租公寓上。“覆巢之下焉有完卵”,胡景晖刚炮轰完长租公寓,我爱我家不得不后脚就发声明:以上仅他个人观点,不代表公司。

同时。在左晖与我爱我家的回应中,尽管对是否因左晖威逼导致胡景晖被切割一事,没有达成明确一致说法,但两家的确都提到一件事:不希望行业内斗。江湖那么小,出来混,总是要还的。胡景晖这样得罪全行业的定时炸弹,我爱我家为平息行业怒火,与他“切割”,也不无可能。

3

天下苦链家久矣上述两个原因,是外界给出的,不过无论外界如何分析,胡景晖自始至终都咬死了一句话:我被切割,导火索是左晖的电话。

从逻辑上来说,这个说辞有天然bug。左晖作为外人,没法决定友商的管理决策。

但链家与左晖为何无法洗清质疑?两个原因。

1、链家具有市场支配地位尽管链家从未承认垄断,但事实上,链家早已形成垄断地位。在《感觉链家被掏空》一文中,曾提过两个现象:

1)链家掌握了大量稀缺房源

投资者华晨就明确说过:
和市场上很多从互联网切入的房产O2O企业不同,链家掌握了大量的房源,房源是稀缺资源。
所以当年,政府希望链家能共享房源信息的时候,链家一口回绝。

2)链家的投资人名单极其炫目

2015年以来,链家经历了A、B两轮融资,外加融创和万科的投资,聚集了一大批New money和Old money,估值达到了466亿。
这个投资者名单很炫目。第三大股东是融创、第四大股东万科、第五大股东刘永好、第六大股东马化腾和第八大股东李彦宏。

手握重要资源的链家,2015年营业收入相比2014年暴增近四倍。2016年营收一年成交额等于南京 GDP,纯利润一年翻 10 倍!

同时,链家先后推出了丁丁、自如、南鱼,还有最近的贝壳。虽然都是独立品牌,独立运营,但基础都是链家的数据和获客能力,成长速度极快,时常出现自如链家联袂霸榜的现象。

上述现象能证明链家势头猛,下面的数据,则从法律层面,确认链家已经达到垄断地位。

澎湃报道曾显示:

截至2016年3月,链家在全国的线下门店近6300家,其中北京1400家,上海1300家。
链家在北京和成都的市场占有率以63%和50%成为了绝对的龙头。而其他进入地区,也有 多个成为市场老大

在媒体相关报道证明,链家官方也给出过类似信息:

2017年3月,链家官网曾宣传称,北京在售二手房中,超过80%委托了链家网, 全市成交二手房中,50%来自链家网。此外,在链家与某顾客签订的《房屋交易居间服务合同》上,其背面明确印有“北京市每售出2套二手房,其中就有1套是通过链家成交的;北京银行每放出10元贷款,就有4.6元是链家协助办理”的标识。

反垄断法规定,当一个经营者在相关市场中的份额达到二分之一时,可以推定经营者具有市场支配地位。在相关诉讼中,是否具有市场支配地位,往往是认定企业是否构成滥用市场地位的关键。

因此,相关律师根据链家官网和合同背面的宣传文字,推定链家具有市场支配地位。

市场支配地位意味着,无论是主动还是被动,链家的一举一动,在行业内影响都极其深远。

2、天下苦链家久矣业界还有个说法:低调左晖,凶猛链家。

居于霸主地位,又狼性十足的链家,这几年没少被当作出头鸟骂。

知乎上有个问题:为啥那么多人黑链家?其中被顶得最高的回答是:

大家黑的不是链家,而是房地产中介这个行业。

房价高、房源少局面下,几乎每个消费者都是韭菜,只能硬着头皮被割。与此同时,地产中介的口碑一直很差,也是行业不争事实。

尽管左晖一直强调“要把尊严带回中介行业”,但现实是,解决这些问题,需要漫长的过程。

平心而论,链家、自如等平台的存在积极意义,因为这些平台的崛起,“黑中介”也确实减少了。

但对于已经被压弯了腰的用户而言,他们更愿意记住,也更容易感知到的是:

链家该怎么抬高房价,还是怎么抬高房价;该怎么收佣金,还是怎么收佣金,甚至因为房源大多都掌握在链家手里,房价可以被提得更高,佣金被收得更多。

1

中介是如何空手套白狼的

首先给大家介绍一下中介空手套白狼的玩法,按照正常的交易流程,中介只负责房东和房客之间的信息撮合,所有的租金,是由房客交给房东的,中介只负责拿他的中介费而已。

按这个玩法,市场很健康,所有人都赚一点小钱,但是有些中介并不满足与这一点,动起了歪脑子,想赚大钱,采用什么方式呢,就是侵吞租客的租金。

看到这里你可能纳闷了,租客哪来的租金给你侵吞,下面,我给大家详细讲一讲中介的套路:

首先,中介和房东联系,承诺包租,钱由中介按月支付,房东一听好事啊,收租是个麻烦活,由中介统一包办放心多了,这就是长租公寓的前身,中介代管的租赁房源,而现在的长租公寓,实际上也是这么个玩法。

然后,中介和租客联系,号称押一付一甚至押0付一来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,你突然发现,你和一家XX金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是需要打给这家金融公司的,然后你的服务费,也是交给这家金融公司的。

这是为什么呢,原来中介诱导你签下的,是一份贷款合同,你以个人信用做承诺,通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款,金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介,然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱,同时还要支付5.8%的“服务费”。

这个时候,你欠下了金融公司12个月租金,然后一个月一个月的还,你和金融公司构成借贷关系,这是你自己签字的。那么中介拿了你的贷款之后有没有全部给房东呢,没有,中介一般是按季度付给房东租金,也就是三个月一次付给房东,其他的钱全部扣在自己手里。

用户苦链家久矣,同行也是,苦左晖久矣。今年在左晖推出贝壳找房后,姚劲波第一个跳出来反对,明确表示:一个企业,不能既想当运动员,又想做裁判。

6月中旬,姚劲波带着我爱我家董事长兼CEO谢勇、中原地产大陆区主席黎明楷、21世纪不动产中国副总裁吴起、麦田房产副总裁吴存胜等全国房地产经纪业的一众重量级人物,召开“世界地产中介英雄”誓师大会,唯独占据行业半壁江山的链家和左晖,没有来。

据说没有左老板的中介大会,气氛甚是热烈,掌声响了419次。
这是贝壳找房成立后的第一届地产中介英雄会。中介们来到这里,嘴上都没说,但内心里其实都在想着一项伟大的革命事业: 打倒寡头左老板

马云说,理想总是要有的,万一见鬼了,不过想想万链的历史,见鬼的概率,应该还是挺小的。

2015年,万科与链家合作成立万链,前者用其精装业务做背书,后者提供其庞大的客群数据。

蜜月期时,成立仅两年的万链,装修了4000套房子,做到了市场占有率第一。

但,如此惊人的体量,却在左晖对万科表达不满后,几乎一夜崩塌,如今的万链,中层离职400多人,业务量下滑一半。

而左晖作为大股东的装修公司南鱼,又迅速崛起,万链的员工,大多被挖到了南鱼。

左晖与链家的能量,可见一斑。

2

租金贷模式隐藏的巨大风险

看到这里,相信吃瓜群众们已经看出不对劲了,中介凭空手里突然多了巨额的资金,关于这笔钱怎么用,那只能靠中介的自我良知了,这里没有任何政府监管,和共享单车的押金一样,属于监管盲区,但是金额要大的多。

每一个租户,就算月租2000,也要向金融公司贷款二三万,如果要整租,则高达七八万,这些贷款大部分都扣留在中介的手里。而租户的规模则非常庞大,仅仅北京城,链家的自如2个月内就能推出8万套房源,那么他一年能推出多少,全国累计呢?仅仅这一家公司,全国至少也是百万级别规模的租户数量。

更可怕的是,这个资金是可以裂变扩张的,中介利用租客的信用向银行套取了12个月的租金,然后只支付给房东3个月,扣在手里9个月的钱,他用这些钱,可以再发展3个新房东,即便价格高一点,亏一点钱也无所谓,等市场全部占领了,都是可以赚回来的。

换句话说,他每扣下一个租客的钱,就能发展出3个新下线,而这3个新下线的钱全部扣下,可以再发展出9个新下线,于是规模就像滚雪球一样发展起来了,扩大市场规模就有新钱入账,而入账的新钱可以拿出来继续扩大市场规模,这就是今年各大中介疯狂抬价争抢房源的原因,因为这是一个无本套利的买卖,非常类似于P2P,当年P2P处于扩张期的时候,也是疯狂砸钱到处争抢客源,只要有源源不断的新客户进场,P2P则永远辉煌。

而一个P2P用户的投资额,其实平均也就几万元而已,这这种空手套白狼窃走租客贷款资金用于自身发展的行为,其实就是换一种模式的P2P,而且所有资金,用于自融,一旦资金链断裂,则瞬间归零,这的确就是崩盘,用爆仓或者暴雷这个金融机构的术语来形容长租公寓的这种融资模式,非常恰当,因为他里面的钱都不是自己的钱,甚至也不是投资机构的钱,而是从租客那里骗来的钱。

所以很多长租公寓对媒体吐苦水说自己不赚钱,只是为了抢市场,当然这样了,P2P当年亏损都能继续干下去,何况长租公寓。每多一套房源,就代表一笔新款项入账,所以扩张市场规模,远远比当下是否赚钱要重要。按这个节奏发展下去,当长租公寓占领了城市的每一个角落之后,他才会停止扩张,没有新房源可套取现金的时候,大清算才会来临。

如果自己赌赢了,那么一切收益归自己,如果赌输了,则全社会来负担这个损失。

3

一旦风险暴露,会有什么后果

那么我们现在要考虑下,一旦风险暴露会有什么后果呢?当租房市场处于上行期的时候,中介们这么玩是没有任何问题的,涨价可以解决一切问题,那些违规利用租客贷款资金发展自身的企业,反而能获得最大的市场份额,消灭竞争对手。

但是一旦房租停止上涨甚至下行,中介的资金链就很可能断裂,一旦中介无法继续支付房东租金,引发资金链断裂之后,就会引发巨大的社会动荡。

本来和房东约好,每3个月付一次房租,但是某一天中介突然宣布倒闭,无法继续支付房租,那么房东肯定是要收回房子的。

但是当房东收房子的时候发现,租客已经提前支付了一年房租了,现在只住了6个月,还剩半年。就算这个时候把房客赶出去,房客也要继续按月向金融公司支付房租来归还贷款,因为这是白纸黑字的贷款合同。所以房客肯定不愿意搬出去,除非住满一年或者你替他把剩余的贷款还了。

房东愿意帮房客还这个钱吗?当然不愿意了,凭什么啊,但是房东愿意让房客白住半年房子吗?当然也不愿意了,凭什么啊。那么这个钱哪去了呢?很简单,中介偷走了,看似势不可挡,滚雪球一样发展起来的中介公司,当资金链断裂的那一刻,所有未归还贷款全部成为坏账,人间蒸发了。

而这个坏账,每家公司少则几十亿多则几百亿,如果让他们这样病毒式的再繁殖个几年,可能高达几千亿甚至上万亿,没有任何公司能长盛不衰,只有一家倒闭,可能会引发全行业的连锁崩盘,就好像P2P一样。

当崩盘之日来临的时候,产生的恶劣影响会远远超过P2P,毕竟很多玩P2P的人是贪图高回报,高回报就有高风险,本金全无是正常的投资后果,政府的责任有,但是非常小。但是租赁市场崩盘就不一样了,租客的贷款资金被卷走,这是政府严重的监管失职,租客冒着这么大的风险,不仅没有高回报,而且他本身也是最可怜的穷人,选择月租甚至贷款去月租的一般都是经济实力非常有限的年轻人,这是极大的道德风险。

这种压榨欺骗社会底层贷款资金的漏洞风险一旦全面爆发,毫无疑问会产生巨大的风波,中介的账面上已经没钱了,那么压力会全部转移到政府的头上。

4

我们应该怎么办

各地房租持续被推升,和这种空手套白狼的运营模式密不可分,毕竟每抢到手一个新房源,就代表几万块钱直接被打入了公司账户,有新资金源源不断的输血,公司就永远不会死。但是一旦出事,就会有几十万甚至几百万房东和房客互相打架,引发剧烈的社会矛盾冲突。

首先,如果你是房东,要长点心,中介公司动辄抬价30~50%来收你的房,还要签长约,这不是白白送钱给你,这个钱肯定是你负担风险换来的,如果将来某一天中介公司倒闭资金链断裂,而你的房子被某个租客一次性签下了5年的贷款租金,那你就傻眼吧,这个钱到底是你来赔呢,还是你来赔呢,赶租客要是那么容易,法院拍卖的房产就不会那么便宜了。

而同比之下,另外一个选择就划算很多,这片区域,任由中介抬价,同样的房型,他抬到6500,我就6300挂出去,永远比中介便宜200块钱,但是你和租客建立单对单联系,所有租金由租客直接打给你,债务关系极其明确,将来不会扯皮。

然后,如果你是租客,那么你也要长点心,找中介公司租房可以,中介公司让你贷款交房租也可以,但是一定要搞清楚,这笔贷款是打给谁的,是直接打给房东,还是中介公司自己拿去了。

要知道中介公司是没有产权的,即便是租赁权,他们也是不是一次性全部支付的,开头支付一笔后,后面都是按季度打给房东。一旦资金链断裂无法支付房租,房东肯定要收房,而你住的房子,是房东的,不是中介的。像这种房东房客都是受害者,而中介跑路拿不出钱的案例,按中国惯例都是各打50大板和稀泥,一个人负担一半损失,但是哪怕是一半那也是万元级别的损失,你有必要去负担这个风险吗?

所以,贷款直接全额打给中介公司的合同,一律不签,反正房子这么多,换一套租就是了,那些坑人的霸王合同,让不知情的傻冒去签好了。

最后,我们要呼吁政府,中介公司签下房源之后代收房租不是不可以,但是这笔资金本质上和共享单车押金无异,而且规模体量远超单车的押金,所以必须要从严监管,专款专用,每一个房东托管给长租公寓的房子,不管改造成几间房,对应租客的租金,都要全部对应到这个房东的子账户里去,绝对不应该打入中介公司的账户,由他们随意支配。

现在你知道为什么中介公司突然那么财大气粗,宁可抬价50%也要抢房源了吗?因为他们能够靠房源窃取租客的贷款资金,如果一切顺利那么所有收益归自己,如果不顺利那么全社会来承担他的风险和损失,真是一个无本万利的买卖,贩毒都没它来钱快。

结语:截至发稿前,“胡景晖被切割”的最新进展是:自如、蛋壳等被约谈,承诺拿出12万套房子维稳。

而胡景晖也在最新的采访中改了口:“普遍(恶性涨价)应该不至于,大概占比20%~30%。但是这20%~30%是有传导作用的,业主的心理预期会被抬高,如果同一小区业主都涨价了,租户最后没得选只能被迫接受。”

刀哥查资料发现,前几年,胡景晖的观点可是:对接资本市场,会更促进业务的发展。

一会儿夸资本,一会儿又为民请命骂资本,刀友觉得,

胡景晖被“切割”,到底是他自己“作”来的?还是链家左晖“一个电话开掉的”?到底谁才是这场撕逼战的牺牲品?

财闻先锋:新四板 新三板 IPO 上市辅导,制作商业计划书、 融资计划书 ,产业链 融资 ,对接投资机构,媒体报道,制作宣传视频,企业价值宣传。V:w331338

  • 相关推荐
  • 宏观
  • 金融
  • 证券
  • 期货
  • 新三板
  • 国际
  • 产经
  • 保险
  • 房产
  • 能源
  • 科技
  • 社会民生